Эскроу-счета и портал «Строим.дом.рф» – новые стандарты безопасности и прозрачности в ИЖС

С 1 марта 2025 года в России работает Федеральный закон №186-ФЗ, который регулирует строительство частных домов с использованием эскроу-счетов.

Этот механизм, ранее применявшийся в долевом строительстве многоквартирных домов, теперь распространяется на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Цифровой базой для реализации закона стал портал «Строим.дом.рф», который повышает прозрачность рынка и защищает интересы всех участников процесса.

Что такое эскроу-счёт

Эскроу-счёт – это специальный банковский счёт, на котором хранятся средства заказчика до завершения строительства. Деньги блокируются до момента регистрации права собственности на дом, после чего перечисляются подрядчику. Такая схема защищает заказчика от потери средств при неисполнении обязательств подрядчиком, а подрядчика – от риска несвоевременной оплаты.

Ключевые преимущества:

• Средства на эскроу-счёте застрахованы Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 миллионов рублей.
• Заказчик может вернуть деньги, если подрядчик не выполнил обязательства, оплатив ему фактически понесённые расходы.
• Подрядчик заинтересован в завершении строительства, так как получает оплату только после регистрации права собственности на заказчика. 

Как работает механизм

1. Заказчик и подрядчик заключают договор строительного подряда.
2. Стороны вместе с банком подписывают трёхсторонний договор об открытии эскроу-счёта.
3. Заказчик вносит на счёт деньги — собственные или заёмные.
4. Подрядчик строит дом за счёт собственных средств или банковского кредита.
5. После завершения строительства и подписания акта приёма-передачи заказчик регистрирует право собственности на дом.
6. Заказчик передаёт подрядчику копию выписки из ЕГРН, и тот обращается в банк за раскрытием эскроу-счёта.

Срок депонирования средств на эскроу-счёте не может превышать срок строительства более чем на 6 месяцев.

Роль портала «Строим.дом.рф»

Портал выступает цифровой базой для реализации закона №186-ФЗ. На нём подрядчики раскрывают информацию о своей деятельности, что позволяет формировать объективную деловую репутацию компаний.

Возможности портала для заказчиков:

• выбор проверенного подрядчика и проекта дома из каталога (проекты проходят проверку ДОМ.РФ);
• подбор ипотеки с использованием господдержки (на портале доступны кредитные предложения от банков-партнёров);
• отслеживание строительства, хранение документов, подача заявки на ипотеку и заключение договоров онлайн через личный кабинет.

Для подрядчиков портал работает как маркетплейс: он помогает привлекать заказы, взаимодействовать с заказчиками и банками.

С 2025 года на портале доступна статистика по подрядчикам: количество построенных домов, соблюдение сроков строительства, факты нарушения сроков. Это помогает заказчикам выбирать исполнителя на основе реальных показателей деятельности. 

Преимущества для участников рынка

Важные нюансы

• Применение эскроу-счетов в государственных ипотечных программах остаётся обязательным требованием. 
• Строительство может осуществляться на земельном участке, который находится в собственности, аренде или безвозмездном пользовании у заказчика.
• Подрядчики должны быть зарегистрированы в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) и предоставлять туда информацию о проектах, банке-эскроу-агенте, заключённых договорах и результатах работ. 

Новый механизм направлен на повышение прозрачности и безопасности рынка ИЖС, что должно привлечь больше участников и стимулировать развитие сектора.